Девелоперы пообещали в ближайшие пару лет удвоить предложение торговых площадей в столице


12.03.2012, 10:59
  

В Киеве появляются новые крупные торговые объекты. В прошлом году открылось два таковых: вторая очередь торгово-развлекательного центра (ТРЦ) Dream Town (арендная площадь, она же GLA, примерно 45 тыс. квадратных метров) и ТРЦ InSilver (десять тысяч квадратов).

По словам директора департамента торговой недвижимости консалтинговой компании Colliers International Ukraine Натальи Кравец, общее предложение торговых помещений в сегменте ТЦ/ТРЦ в Киеве на конец 2011 года составляло примерно 700 тыс. квадратных метров. Таким образом, на тысячу киевлян приходится около 284 квадратов. Это больше, чем в Москве (265 квадратных метров) и Бухаресте (243 квадрата), но намного меньше, чем в Варшаве (682 квадратных метра).

Сокращение банками программ финансирования недвижимости, сопровождавшееся ростом процентных ставок по кредитам, заставило девелоперов искать денежных партнеров. Другого выхода у них не оставалось, тем более что объекты становятся всё крупнее. Так, самый масштабный проект в сфере торговой недвижимости, первая очередь которого будет введена в 2012 году, — Ocean Plaza — возводится совместными усилиями столичных девелоперских компаний KAN Development и Ukrainian Development Partners. Его общая площадь составит 154 тыс. квадратов, арендная — 84 тыс. квадратных метров, а общий объем инвестиций — 300 млн долларов (в том числе первой очереди — 150 млн долларов).

Сегодня ставка доходности проектов коммерческой недвижимости держится на уровне 10–12%. Игроки ожидают в нынешнем году увеличение доходности до уровня 15%, но это вряд ли произойдет. "Получить проектное финансирование от банков сложно. В таких ситуациях для реализации крупных и долгостроящихся проектов в основном привлекаются частные инвестиции", — утверждает генеральный директор девелоперской компании "XXI Век" Олег Салмин. И он знает, о чем говорит: в середине февраля у компании появился новый акционер. Украинский бизнесмен Александр Ярославский купил за 10,3 млн долларов 50% компании Ovaro Holding Limited, которая владеет около 60,1% уставного капитала XXI Century Investments Public Limited.

Сейчас в планах компании — развитие трех-пяти проектов торговой недвижимости. Одной из стратегий привлечения инвестиций Салмин видит развитие проектов совместно с хозяевами магазинов. "Ритейлер возводит свои площади, а мы пристраиваем собственное здание рядом и получаем таким образом один большой торговый центр. Это выгодно двум участникам проекта: ритейлер получает грамотное управление/строительство своих площадей, а девелопер — якорного арендатора", — поясняет он.

Сегодня в Украине собственными усилиями возводят торговые площади следующие торговцы: "Амстор", "Фуршет", "Ашан", "ЭКО-маркет" (продукты питания), а также "Эпицентр" и "Новая Линия" (стройматериалы).

"Какая Украина, у вас Юлю посадили!" — воскликнул один из европейских ритейлеров, когда некая международная консалтинговая компания, работающая в нашей стране, предложила ему рассмотреть Украину как вариант для развития сети. Сейчас многие ритейл-операторы вынуждены пересмотреть свои планы по развитию. Причина не только в политическом или деловом климате в украинском государстве, но и в общеевропейском кризисе. Так, один из самых ожидаемых на рынке ритейлеров — H end M (одежда) отложил выход на рынок до следующего года. В минувшем году из страны ушло несколько игроков. В частности, российская сеть по продаже мобильных телефонов "Евросеть" и оператор бытовой техники и электроники "МегаМакс". В обоих случаях основной причиной ухода были более сильные позиции конкурентов.

Однако на рынок вышли новые игроки. Свои первые магазины в Украине в прошлом году открыли, в частности, следующие бренды: New Yorker, St. Marine, Naracamicie, Finn Flare, Oysho, GAP, Noa Noa, Pepe Jeans (все — одежда), "ЦентрОбувь" (обувь), SIX, I am, Claire’s, Diva (аксессуары), Christian Dior (парфюмерия и косметика). Кроме того, российская косметическая сеть "Л’Этуаль" в истекшем году приобрела украинские сети "Бонжур" и Brocard.

И всё же рынок торговой недвижимости продолжает развиваться прежде всего за счет украинских ритейл-операторов: Fozzy Group ("Сільпо", "Фоззи", "Фора", "Буми"), АТБ, "ЭКО-маркет", "Наш край", Billa, "Велика Кишеня", Novus (все — продукты питания). Активными потребителями торговых помещений в 2011-м были также магазины бытовой техники и электроники: активно арендовали новые площади сети Comfy, "Технополис", "Фокстрот".

Но, к сожалению, растущий спрос так и не смог полностью поглотить предложение. Свободных площадей на рынке торговой недвижимости немного — около двух процентов, хотя это касается лишь качественных торговых центров с грамотной концепцией. Количество пустующих площадей в неудачных ТЦ (а это около 40% рынка) увеличивается.

По словам директора департамента стратегического консалтинга и аналитики международной компании CBRE Марины Крестининой, средняя арендная ставка в торговых центрах за прошлый год поднялась на пять-десять процентов по сравнению с 2010-м. Но рост наблюдался только в первом полугодии, тогда как во втором ставки оставались неизменными: потребительские настроения ухудшились, товарооборот почти не увеличивался.

Сегодня самые высокие арендные ставки в ТЦ/ТРЦ составляют 100–170 долл./кв. м (без НДС, эксплуатационных и коммунальных расходов), а средняя ставка колеблется в диапазоне 55–85 долларов (для типичной галерейной секции площадью 100–200 квадратов).

В сегменте street retail (торговые помещения, расположенные на первых этажах зданий, имеющие отдельный вход и собственные витрины) востребованными остаются только центральные улицы Киева. Там арендные ставки колеблются в пределах 150–180 долларов за один квадратный метр (без НДС, эксплуатационных и коммунальных расходов).

В минувшем году состоялось несколько сделок по покупке торговых центров. Одна из основных — покупка компанией "Эста Холдинг" (группа СКМ, владелец Ринат Ахметов) 100% акций Киевского универмага (ЦУМ). Оценочная стоимость сделки — сто миллионов долларов. А сеть DIY "Новая Линия" продала один из своих магазинов общей площадью около пяти тысяч квадратов оператору продуктовой розницы Fozzy Group. Кроме того, инвестиционно-девелоперская компания Alacor, которую связывают с именем украинского бизнесмена Андрея Адамовского, продала многофункциональный комплекс "Парк Горького" французскому инвестору SCC. Сумма сделки, по неофициальным данным, составляет 80 млн долларов.

В 2012–2014 годах девелоперы заявили к вводу в эксплуатацию около 740 тыс. квадратных метров новых площадей в торговых и торгово-развлекательных центрах, что удвоит существующее предложение торговых помещений столицы. В этом году предложение обещают увеличить на 180–250 тыс. квадратов. Такой рост может вызвать резкое падение арендных ставок. Но следует учитывать традиционную необязательность девелоперов, которые и в докризисные годы, когда не было проблем с финансированием, неоднократно переносили даты открытия объектов на год-два и даже больше. В прошлом году в Киеве ожидалось введение 200 тыс. квадратных метров общей площади торговых помещений, ввели вдвое меньше. Рискнем предположить, что в столице вместо запланированных семи ТЦ в эксплуатацию за два года введут два-три.

Впрочем, и без нового предложения перспективы у аренды торговых помещений не самые радужные. "Большинство ритейлеров приостановили свои планы по развитию. Мы не видим оснований для роста арендных ставок в течение 2012 года и ожидаем их стабилизации на уровне 2011-го при условии отсутствия дополнительных экономических потрясений", — говорит Крестинина. Она уверена, что лишь в наиболее удачных объектах ставки могут подрасти на три-пять процентов.

"Разговоры об окупаемости объектов за три-пять лет — не более чем фантазии собственников. Реально всё не так радужно и ярко", — считает директор департамента реализации и управления инвестиционно-девелоперской компании "Каскад" Татьяна Копылец. По ее словам, сегодня ставка доходности проектов коммерческой недвижимости держится на уровне 10–12%. Копылец также отметила, что игроки ожидают в нынешнем году увеличение доходности до уровня 15%, но неспокойное положение в экономике страны и неоднозначные новости из Евросоюза могут свести этот показатель в лучшем случае к 13–13,5%.



Оставить комментарий

comments powered by Disqus

Компании Карамель Jardin – необычный формат конфет
20.01.2016, 12:28
  Скоро в украинских магазинах появятся новые натуральные леденцы Jardin Riche.
Компании proStor заканчивает 2015 с 262 магазинами и более 0.5 млн лояльными клиентами
23.12.2015, 15:35
"Стиль Д" (Днепропетровск), развивающее в Украине сеть формата "drogerie" proStor, подводя итоги 2015 зафиксировало такие результаты:
Компании Евротэк полностью поглотил "Интермаркет", докупив сеть "Барвинок" за €10-12 млн
17.12.2015, 11:37
Совладелец Евротэка Михаил Весельский купил львовскую сеть Барвинок за 10-12 млн евро. Что даст ему эта покупка?
Технологии Освещение в ритейле: как свет помогает продавать
14.12.2015, 09:43
На сегодняшний день использование световых технологий позволяет ритейлерам не просто эффектно освещать свои товары и торговые залы,
Производство Kак Nemiroff будет возвращать себе позиции после многолетнего конфликта акционеров
03.12.2015, 12:57
С начала 2000-х бренд Nemiroff был чуть ли не главным символом Украины в мире. Еще не было Оранжевой революции, не было Майдана,
Технологии Future Decoded. Форум о технологиях будущего для бизнеса
05.11.2015, 10:22
Будущее, которое ожидает нас, неопределенное и непонятное ни для кого из нас. Население Земли превысило отметку семь миллиардов людей,
Технологии Эффективное световое решение для ритейлеров
21.08.2015, 11:43
  Лена Никиточкина, глава сектора "Световые решения" компании Philips в Украине
Сообщество Как IKEA и H&M оказались в Украине, но сами этого не заметили
03.08.2015, 11:15
  Иностранные сети передумали выходить в Украину. Предприимчивые отечественные бизнесмены так не считают
Компании Украинское пиво "Оболонь" вернулось в Россию
29.07.2015, 06:41
  Прошлогодний запрет Роспотребнадзора на ввоз украинского пива ненадолго оставил российского потребителя без известных брендов. Украинские "Оболонь" и "Черниговское" т
Компании Амстор отдался Fozzy: как Новинский избавился от сложного актива
24.07.2015, 11:07
  Fozzy Group арендует большую часть магазинов донецкой сети Амстор. Это может помочь ритейлеру вернуть лидерство на украинском рынке

DIY и Home Improvement: курс на Европу и полная готовность к жесткой конкуренции

Рынок строительных материалов Украины за второе
           
Партнеры




LexM


Партнер7

           

Все права защищены и принадлежат RetailStudio.org © 2004-2015. Использование материалов сайта разрешается при условии ссылки на RetailStudio.org;

для веб-изданий - гиперссылки на http://RetailStudio.org Автоматизированный отбор информации с сайта любыми методами запрещен.

Дизайн и разработка Fordot