Например, установление льготного курса валют, фиксацию арендных ставок в гривне, предоставление каникул (определенное время арендатор оплачивает только коммунальные платежи), заключение краткосрочных договоров. "2010 год принес новые тенденции, — говорит Элеонора Мельник, руководитель отдела консультаций по недвижимости компании "Эрнст энд Янг". — Повысился спрос на торговые площади, немного вырос уровень арендных ставок, возобновилась реализация ряда замороженных и новых объектов". Наибольшее распространение получил принцип расчета арендной платы в зависимости от оборота компании-арендатора.

"Долгое время единственным вариантом оплаты аренды площадей в торговой недвижимости Украины была фиксированная ставка. Но в развитых странах повсеместная практика — учет оборота съемщиков", — утверждает Евгения Локтионова, руководитель департамента аренды и управления коммерческой недвижимостью Украинской Торговой Гильдии. На отечественный рынок подобный принцип занесли международные ритейлеры, массово зашедшие примерно пять лет назад. Затем к ним присоединились крупные отечественные компании, во-первых, готовые к прозрачной работе, во-вторых, способные к высокому товарообороту. "Однако наиболее активно процент с оборота стали применять с 2009 г. — для удержания якорных арендаторов и крупных франчайзинговых сетей", — отмечает Мария Шкарпетина, старший консультант Jones Lang LaSalle.

При всем этом уплата чистого процента с оборота применяется очень редко. "Если учитывается оборот, то делается это в основном по комбинированной схеме, при которой стороны договариваются о минимальной ставке за 1 кв. м, выплачиваемой вне зависимости от продаж, — разъясняет Евгения Локтионова. — В случае, когда товарооборот в расчете на 1 кв. м по итогам месяца превысит эту сумму, арендатор дополнительно выплачивает процент с продаж". Такой принцип расчета арендной платы, уточняет Мария Миронкина, руководитель департамента торговой недвижимости международной консалтинговой компании CB Richard Ellis, сейчас в основном применяется к якорным арендаторам, для магазинов которых характерны высокая посещаемость и товарооборот.

Впрочем, фиксированная ставка до сих пор остается самой распространенной. Основное ее достоинство для торгового центра заключается в прогнозируемости и стабильности уровня будущего дохода. Это же преимущество видят для себя и многие арендаторы. "Зная сумму арендной платы, площадь и количество столов, можно прогнозировать проходимость и затем оценивать рентабельность работы заведения", — рассказывает Сергей Костерный, директор по маркетингу сети "Швидко-Україна". "Фиксированная ставка более надежна, — добавляет Роман Емец, генеральный директор ТРЦ "Аладдин". — Возможности контролировать оборот арендаторов нет. А строгий учет ведут далеко не все, особенно, если речь идет о мелких торговых точках".

В крупных сетях решить этот вопрос проще. "В начале каждого месяца наша сторона предоставляет арендодателю бухгалтерский отчет, в котором указывается сумма реализованных товаров в данном помещении за отчетный месяц, — поясняет Евгения Соколова, ведущий специалист отдела недвижимости и развития компании "Фокстрот. Техника для дома". — Кроме того, арендодатель имеет право потребовать Z-отчеты кассовых аппаратов, которые подтверждают предоставленные данные по обороту". Вариант с оплатой процента выгоден и арендатору, и арендодателю. Ведь если магазин работает эффективно, то и арендодатель зарабатывает больше. В свою очередь арендатора это выручит в периоды сезонного спада продаж.

И все же будущее — за комбинированной системой начисления аренды. Такой метод позволяет торговому центру не только получать гарантированную сумму арендной платы за счет базовой ставки, но и рассчитывать на увеличение прибыли при росте продаж у арендаторов. Поэтому ТЦ сегодня не просто предоставляют оборудованную площадь, но и вкладывают средства в маркетинговые мероприятия по привлечению посетителей. "Залог успешности ТРЦ при любой системе оплаты — четкое позиционирование, продвижение объекта, совместные рекламные акции с арендаторами, — считает Роман Емец. — Эта работа позволяет минимизировать риски или не замечать кризис вовсе". Для якорных арендаторов какая-либо активность ТЦ по привлечению посетителей не особо важна — они самостоятельно проводят масштабные акции. Другое дело — мелкие съемщики, не располагающие большими маркетинговыми бюджетами. Они особенно заинтересованы в активном трафике посетителей.

"Уровень процентной ставки при комбинированном подходе зависит, прежде всего, от вида деятельности арендатора, — отмечает Мария Шкарпетина. — Для крупного ритейлера он вряд ли будет выше 5%, а вот в торговой галерее может составить и более 10%". Причина в том, что даже в период кризиса украинцы оставляют немалые средства в продуктовых супермаркетах, заведениях общепита и сферы развлечений. Также пользуется спросом электроника и бытовая техника средней и низкой ценовой группы. Соответственно, продуктовые супермаркеты отчисляют за аренду, как правило, 1–5% своего оборота. Магазины одежды и обуви платят 8–15%, развлекательный бизнес и фаст-фуды — 7–15%, магазины техники — 7–10%. С бутиков в торговых галереях могут потребовать 10–15% от оборота. Указанные диапазоны не являются обязательным правилом — чем больше продажи, тем процент меньше. Например, раскрученная сеть быстрого питания может отчислять и 5%. Чаще всего расчеты ведутся на основании ежемесячного отчета, иногда арендная плата устанавливается ежеквартально и даже ежегодно.