Кто такой девелопер? Это предприниматель, инициирующий и обеспечивающий реализацию наилучшего из возможных вариантов типа недвижимости. Наибольшая ценность для заказчика – девелопер принимает на себя практически все риски. Девелопмент – развитие объекта недвижимости с целью повышения его стоимости.

Виды девелопмента

Девелопмент – создание объекта недвижимости с нуля.

Редевелопмент – реконструкция, перепозиционирование. Подтипов девелопмента существует столько же, сколько и типов недвижимости, т.е. есть девелопмент земли, жилья, офисных помещений, промышленных, зданий розничной торговли и т.д. По этим же категориям подразделяется и редевелопмент.

Fee development - девелопмент, подразумевающий работу по найму, т.е. осуществление девелоперских работ по заказу взамен на определенную фиксированную ставку или процент от будущего проекта.

Speculative development – когда девелопер осуществляет разработку и реализацию проекта под себя с последующей его  реализацией с целью получения максимальной выгоды .

В любом случае, цель всех видов девелопмента – получение прибыли от недвижимости. Стратегии достижения этой цели могут быть разные. Одни девелоперы ориентируются на максимальную стоимость объекта недвижимости, другие на максимальный доход от него.

Подход к девелопменту зависит от стратегии ведения бизнеса собственника объекта недвижимости. Основными принципами эффективного девелопмента являются надежность вложений, доходность вложений, рост вложений, ликвидность вложений. В зависимости от того, какие принципы для девелопера являются первоочередными, девелопмент может быть доходноориентированным или стоимостноориентированным.

Для стоимостноориентируемого девелопера главным является ликвидность проекта, т.е. он создается с целью последующей продажи. Для доходноориентируемого девелопера на первом месте по важности стоит доходность.

Создание эффективного объекта коммерческой недвижимости долгий и трудоемкий процесс. На всех его этапах взаимодействует большое количество участников. От того, насколько правильно девелопер построит этот процесс, во многом зависит эффективность будущего объекта недвижимости. Основные участники девелоперского проекта в классическом понимании – это девелопер и консультант. Профессиональные консультанты могут предоставить девелоперу услуги на протяжении всего процесса создания объекта коммерческой недвижимости, начиная от анализа потенциала земельного участка и разработки концепции, и заканчивая управлением объекта коммерческой недвижимости.

В создании девелоперского проекта на Западе на этапе преддевелопмента (этап до получения разрешений на строительство) ключевыми участниками являются следующие: риэлтеры (поиск участка), маркетологи (заключение по участку, данные для маркетинговых исследований), консультанты (разработка концепции объекта недвижимости, который будет наиболее востребован именно на этом участке), юристы (оформление права пользования), оценщики (оценка объекта для получения кредитных средств в банке), брокеры (реализация площадей якорным арендаторам) и инвесторы.

После этого наступает этап непосредственно дневелопмента, где принимают участие архитекторы, проектанты, подрядчики, управляющие компании, дизайнеры, рекламисты и брокеры, которые реализуют проект на рынке. К сожалению, в украинской практике большинство этих функций девелопер берет на себя. На самом деле, это не совсем правильно, т.к. аутсорсинг это один из эффективных методов реализации девелоперских проектов.

Классическая украинская схема девелопмента, как правило, отличается от классической западной схемы. В основе западной схемы лежит идея создания того или иного типа недвижимости, возникшая в результате маркетинговых исследований. В основе отечественной схемы девелопмента лежит наличие земельного участка, под который разрабатывается идея, концепция проекта, и с учетом всех недостатков земельного участка возникает объект коммерческой недвижимости, который будет наиболее эффективен в данном месте. Чаще всего такие проекты далеки от идеала. Отсюда различия в подходах к финансированию, стратегии и роли маркетинговых исследований и д.р.

В связи с этим схема западного девелопмента диаметрально противоположна украинской практике девелопмента. Поэтому исходя из опыта реализации более 90 проектов коммерческой недвижимости мы выработали собственную схему реализации девелоперского проекта, которую и рекомендуем всем своим заказчиком для достижения максимальных результатов. Схема эффективного украинского девеломпента основывается на тщательном анализе участка и обоснованном выборе типа недвижимости, использовании аутсорсинга, финансовом планировании, разработки детального бизнес-плана, предварительной договоренности перед проектированием с якорными операторами, разработки стратегии выхода на рынок.