Основные тенденции рынка 

• Положительная годовая динамика сегмента торговой недвижимости - по темпам восстановления и развития он стал лидером среди всех секторов рынка недвижимости как в целом по Украине, так и в частности в Киеве.
• Возобновление работ на многих строительных площадках, повышение активности операторов рынка: инвесторов, девелоперов.
• Стабильное увеличение спроса на качественные торговые объекты, снижение уровня вакантности, отсутствие свободных площадей в наиболее качественных (месторасположение, концепция, управление, посещаемость) ТЦ и ТРЦ Киева.
• Положительная среднегодовая динамика роста ставок аренды  - в пределах 5%-10%, в зависимости от  объекта, его качественных характеристик (месторасположение, концепция, посещаемость).
• Рост активности ретейлеров: выход на рынок Украины, и в первую очередь, Киева, новых международных операторов, сетевиков, открытие магазинов известных мировых брендов,  расширение присутствия уже работающими в Украине ритейлерами.
• Старт масштабных и принципиально новых по формату проектов торговой недвижимости.
• Укрупнение форматов объектов, вынос масштабных проектов за черту города и качественно новый концептуальных подход к форматам: в перспективе 2012 – 2014 гг. планируются к активному развитию  мега – проекты и новые форматы – загородные  торговые молы и аутлет – центры.

В 2011 году на рынке торговой недвижимости  состоялся ряд громких открытий:

• Одними из ключевых событий минувшего года стало открытие в Киеве первого в Украине монобрендового магазина Christian Dior
• В центре Киева открылся монобрендовый бутик итальянской марки Ermanno Scervino
• Компания "Fiba Retail", занимающаяся развитием американский бренда одежды GAP на территории Украины, открыла в 2011 году два магазина: первый - в центре Киева на ул. Крещатик, второй - в ТРЦ "Караван"
• Компания Bosco Dnipro открыла флагманский магазин спортивной одежды Bosco Sport по ул. Хрещатик,17 в Киеве, вторую торговую точку – в ТРЦ "Sky Mall". Магазин BOSCO Sport открылся и в терминале F международного аэропорта "Борисполь", став девятым магазином BOSCO Sport в Украине и третьим в Киевском регионе
• В Киеве был открыт магазин одежды и аксессуаров Ferrari Store. Магазин Ferrari Store в Киеве – это единственный фирменный магазин Ferrari в СНГ, где можно купить аксессуары, часы и другие изделия знаменитого итальянского бренда
• Первый в Украине магазин сети "New Yorker" открылся в ТРЦ "Sky Mall", I очередь
• Открылся магазин испанский сети Oysho (Inditex Group)
• Магазины американских обувных брендов  Jessica Simpson, Vince Camuto, BCBG открылись на площадях ТРЦ "Dream Town"
• Официальный партнер известного бренда Ralph Lauren Home (предметы интерьера премиум - класса) компания Villa открыла первую в Украине галерею предметов интерьера.
• Два магазина Finn Flare были открыты в Украине, и оба – в Киеве: в ТРЦ "Sky Mall" и ТРЦ "Dream Town". В первой половине следующего года компания планирует продолжить экспансию - открыть еще два собственных магазина, один из которых - в Киеве, а также работать по франшизе.
• Российский ритейлер "ЦентрОбувь" открыл сразу несколько магазинов сети в Киеве под брендами "ЦентрОбувь" и Centro.
• ТРЦ "Dream Town" открылся первый в Киеве супермаркет одесской сети "Таврия-В" - супермаркет деликатесов "Космос"
• А также первый в Украине магазин российской сети супермаркетов парфюмерии и косметики "Л’Этуаль".
• В ТРЦ "Sky Mall" во второй половине года дебютировал кинотеатр российской сети "Кронверк".
• А в конце лета заработал первый в Киеве боулинг-клуб украинской сети "City Bowling"
• Открылся первый ресторан новой сети фаст – фудов "Крылья", которые развивает компания "Мироновский хлебопродукт" (ТМ "Наша Ряба").
• Сеть пиццерий "Domino’s Pizza" активно расширяла свое присутствие в столице. На конец года в Киеве - 4 пиццерии сети.

2011 год оказался малопродуктивным в плане пополнения предложения качественной торговой недвижимости. Количество введенных в эксплуатацию ТЦ и ТРЦ было незначительно по сравнению с ожиданиями. В 2011 году открыли двери посетителям всего четыре новых объекта:

Не смотря на то, что к концу 2011 года к вводу в эксплуатацию планировалось более чем 220 000 кв. м торговых площадей, сроки сдачи большей части объектов перенесены на 2012 год.
 
На конец 2011 года на рынке торговой недвижимости Киева функционируют около 72 объектов, имеющих в своей структуре специализированные торговые помещения (МФК, ТОЦ, ТЦ, ТРЦ и пр.) Общая их площадь составляет 1 202 875 кв. м, арендная площадь –  778 000 кв. м. 

Рост арендной площади в сегменте профессиональных торговых площадей по итогам 2011 года составил порядка 9% или 63 700 кв. м.

Рыночные показатели (по состоянию на конец 2011 года):

В 2011 году девелоперы и инвесторы приступили к развитию крупных и качественно новых проектов.

Ведется строительство и набор арендаторов самых масштабных на данный момент проектов Украины. В центральной части столицы -  это ТРЦ "Ocean Plaza". А также проект в новом для Украины формате Outlet Center - ТРЦ Kiev E95 Outlet Center. Стратегическим партнером в данном проекте выступает британская компания Chameleon Retail Centraleurope, реализовавшая 6 аутлет-проектов в Европе.
 
Начато строительство ТРЦ "Аквапарк" на Днепровской наб., продолжается строительство ТРЦ "Силвер Бриз" (Днепровская наб. – ул. П Тычины).

На сегодняшний день планируется реализация более 30 новых проектов качественной торговой недвижимости: 18 объектов уже строятся, остальные находятся на различных стадиях девелопмента.

Объекты профессиональной торговой недвижимости Киева,
заявленные к вводу в эксплуатацию в 2012 году:

Объекты профессиональной торговой недвижимости Киева,
заявленные к вводу в эксплуатацию в 2013 - 2014 годах:

Безусловными лидерами спроса на торговые помещения  в 2011 году были отечественные сети и уже присутствующие в Украине международные ритейлеры. На рынок Украины вышли новые торговые операторы.

Если в 2010 году наибольший спрос со стороны сумевших преодолеть кризисные явления операторов в основном приходился на Киев, то уже с начала 2011 года практически все отечественные сети активно открывали торговые точки в регионах и даже в городах с населением от 150 000 - 200 000 чел.

Рост доходов населения, увеличение розничного товарооборота в 2011 году, склонность населения Украины к потреблению позволили многим сетям добиться  "пост - кризисного" роста продаж. И в 2011 году они активизировали свои планы развития.

Учитывая структуру расходов населения, самую высокую активность проявляли операторы сегмента продуктов питания. 

Лидером розничного рынка Украины по показателю годового увеличения суммарной торговой площади в 2011 году остался холдинг Fozzy Group ("Сільпо", cash&carry "Фоззи", "Фора", "Буми") Наращивание было достигнуто за счет открытия новых магазинов сети "Сільпо". Втрую позицию занимает сеть дискаунтеров "АТБ".  Также росло количество торговых точек под брендами "Эко-маркет", "Поляна", "Наш край", "Брусниця", "Billa", "Велика Кишеня", "Novus". 

• Польский ритейлер Recman, развивающий сеть одноименных магазинов по продаже деловой мужской одежды и одежды casual, аксессуаров и обуви, планирует выход на украинский рынок в 2012 году
2011 год был продуктивным и для операторов питания. С завидной стремительностью расширялась география ресторанов "Евразия", "Мураками", "Мафия", "Пузата Хата", кофеен "Арома", "L’kaffa" и др.
В 2012 году киевскому рынку обещаны новые "гастрономические открытия":
• Сеть литовских пиццерий Cili Pizza начала активный поиск партнеров - компания возвращается на территорию Украины после неудачной попытки 2007 г.
• Самая крупная в мире американская сеть фаст-фудов "Subway" уже ведет переговоры с потенциальными партнерами, а первое заведение сети может открыться в Киеве во II-III кварталах 2012 года. 
• Стало известно, что одна из крупнейших в мире сеть ресторанов быстрого питания Burger King зарегистрировала в Украине свои логотипы. Можем ожидать появления заведений сети в новом году.
• Также на украинский рынок выходит популярная в мире сеть ресторанов быстрого питания KFC (Kentucky Fried Chicken). В следующем году компания планирует открыть первое заведение и ведет переговоры с потенциальными партнерами. 
В 2012 году на рынке Киева ожидается появление новых крупных "игроков": гипермаркет "Real" (Metro Group) займет около 10 000 кв. м, став якорным арендатором в ТРЦ "Ocean Plaza", а первый в Киеве гипермаркет сети "Амстор" разместиться на 8 000 кв. м в ТОЦ "Gulliver".

Желание увеличить доходы, снизить операционные издержки и выстоять в нелегкой конкурентной борьбе заставляет многих  продуктовых операторов развивать новые форматы объектов:
• Холдинг "Ритейл Групп" ("Велика Кишеня") переформатировал некоторые из своих работающих магазинов в формат дисконтного гипермаркета "Велмарт".
• Компания "Адвентис" (гипермаркеты "Караван") планирует открыть в Киеве первые несколько дискаунтеров в формате мини - "Topmart".
• "МЕТРО Кеш энд Керри Украина" открывает точки "МЕТRО База" для предпринимателей площадью 1800 кв. м вместо традиционных 10 000 -16 000 кв. м.
• Компания "Украинский ритейл" в течение двух лет намерена переформатировать сеть дискаунтеров "Брусниця" во фрешмаркеты "Брусничка".
• Присматриваются к "мини - форматам" “Billa", "Varus".  
  
Активными потребителями торговых помещений в 2011 году были магазины бытовой техники и электроники. В лидеры по аренде торговых площадей вышли супермаркеты бытовой техники: "Comfy", "Технополис", "Фокстрот".

Наращивали сеть отделений операторы банковского сектора: "Сбербанк России", "Bank of Cyprus", открывались магазины сетевых операторов детских товаров ("Антошка", "Будинок Іграшок"), брендовых марок одежды, обуви.

К сожалению, 2011 году не обошлось и без закрытий.

Свою деятельность прекратила одна из старейших в Украине сетей бытовой техники и электроники "МегаМакс"; ТПГ "Рейнфорд" ушла с розничного рынка Украины, компания "Евросеть", крупнейший по объему продаж сотовый ритейлер на российском рынке, сократил свой бизнес на Украине.

Большинство ритейлеров сегодня все еще развиваются за счет собственных средств, не смотря на улучшение условий кредитования, либо (иностранные сети) ищут местных партнеров – франчайзи, готовых брать на себя финансовое бремя вывода марки на рынок.
Эти факторы, безусловно, сдерживает темпы их экспансии.

Кроме того, на столичном рынке все еще остается дефицит качественных торговых площадей. 

Арендовать помещения в ТЦ/ТРЦ Киева с хорошим  качественной и продуманной концепцией, сформированным имиджем, узнаваемостью, пулом арендаторов (соседей) было проблематичным, а концу года попросту невозможным.

В качественных ТЦ и ТРЦ свободных помещений нет.

Вакантные площади в функционирующих торговых центрах варьируются в зависимости от местоположения объекта,  успешности его концепции, посещаемости.

Магазины цифровых решений "MOYO", "Diawest", "Protoria", мобильной связи "Алло", "Ringoo", косметики и бытовой химии "Ева", "ProStor", "Watsons" продолжат расширение сети и в будущих периодах.

Исключительно на Киев пока направлены взгляды международных компаний, пришедших в Украину в 2010 – 2011 г. 

В годовой перспективе их развитие будет сосредоточено на рынках городов с населением более 1 млн. чел. Выход брендов этих компаний на рынки небольших региональных центров можно ожидать не ранее 2013 – 2014 гг. (Marks & Spencer, Gap  и др.). В планах "брендового сегмента" на 2012 год:

• Открытие бутика марки Prada, в котором будут представлены все линии бренда, в центре Киева.
• Открытия в ТРЦ "Ocean Plaza" магазина итальянского бренда в сегменте масс-маркет, который еще не представлен в Украине (по планам компании ООО "БНС Трэйд", развивающей в Украине сети магазинов Calvin Klein Jeans и TopShop).
•  Появления фирменных магазинов под брендом Vuldi (которые планирует развивать компания "Видиван", кроме магазинов сети одноименной торговой марки).
• Компания Global Designer Brands (GDB), которая является владелецем международной ритейл-лицензии Playboy Enterprises рассматривает возможность открытия первого в Украине магазина в рамках ТРЦ "Осean Plaza" в Киеве.

На конец 2011 уровень вакантности в сегменте профессиональной торговой недвижимости Киева составляет порядка 2%. 

И сформирована она, преимущественно, объектами торговой недвижимости, характеризующимися неудачной концепцией или месторасположением, "моральным" и физическим устареванием.

Наибольший спрос в 2011 году в торговом сегменте Киева оставался традиционным: помещения торговых галерей площадью 150 – 300 кв.м.

Несмотря на сохраняющуюся популярность street - retail, предпочтение крупных арендаторов, отечественных и иностранных сетевых компаний, отдается торговым центрам.

Базовые параметры отбора помещений самими операторами не поменялись. По - прежнему, это:
• продуманная концепция ТЦ,
• "качественное" соседство,
• узнаваемость, репутация, посещаемость;
• высокие транспортные потоки;
• высокая плотность населения в зоне охвата;
• высокая транспортная и автомобильная доступность.

Активизация экспансии украинских и мировых сетей, возобновление спроса и фактор сохраняющегося дефицита качественных торговых помещений "толкал" ставки аренды вверх на протяжении 2011 года, особенно его первой половины. Вторая половина года характеризуется умеренным спросом со стороны ритейлеров и, соответственно,  относительной стабилизацией арендных ставок.

Годовой рост среднерыночной ставки аренды на помещения торговой галереи (150 – 250 кв.м) был незначительным и составил порядка 10%.  На конец года она находится в среднем на уровне $ 77 - 80 за кв. м в мес. (с учетом НДС).

Дифференциация базовой ставки зависит от характеристики месторасположения и концепции ТЦ/ТРЦ; "качества" его наполнения, типа продаваемой продукции (вида услуг) потенциального арендатора; занимаемой площади.

Ставки аренды для бутиков и торговых галерей площадью до 250 кв. м на конец 2011 г. колеблются в диапазоне $ 65 – 250 за 1 кв. м в месяц (в наиболее посещаемых (успешных) и выгодных с точки зрения дислокации объектах)

Наивысшие ставки аренды – для галлерей одежды и обуви, небольших площадей в прикассовых зонах гипермаркетов, вблизи входных групп и навигационных развязок (лифтов, лестниц).

Традиционно самыми низкими ставки аренды оставались для якорных арендаторов (продовольственных cупермаркетов, магазинов электроники, операторов развлечений).

Для арендаторов, занимающих площадь от 1 500 кв. м, ставки аренды остались минимальны: на уровне $ 10 – 25 за  1 кв. м в месяц. 
Во вновь заключенных договорах аренды  зафиксирована ежегодная индексация ставок аренды.
За прошедший год укрепился механизм "деления рисков между арендатором и владельцем помещения": схема фиксированной минимальной арендной  ставки + % от оборота, который зависит от арендуемой площади и типа продаваемой продукции / услуг  (колеблется от 3% до 15%). 

Наименьший % приходится на якорных арендаторов (развлекательная зона – боулинг, кинотеатр, продуктовые сети). Наибольший - на арендаторов помещений торговых галерей, магазины обуви, одежды, аксессуаров, галантереи и пр.
В перспективе изменение ставок аренды будет зависеть от различных факторов: реализации как таковой и своевременного ввода в эксплуатацию заявленных качественных объектов, общеэкономической и политической ситуации в Украине и мире и др.

Neon Liberty купил 4,1% девелопера DUPD: американский хедж-фонд Neon Liberty Capital Management, созданный для инвестиций в развивающиеся рынки, сконцентрировал 4,1% акций Dragon-Ukrainian Properties & Development Plc (DUPD).
Arricano привлекла 60 млн. долл.США для увеличения доли в столичном ТРЦ Sky Mall до 100%: компания Retail Real Estate (ранее Expert Capital SA), учредитель и собственник 65% Arricano Trading Ltd, вложила в ее уставный капитал 60 млн. долл.США с целью увеличения доли Arricano в киевском торгово-развлекательном центре (ТРЦ) Sky Mall до 100%.
"Л`Этуаль" завершила сделку по поглощению двух парфюмерно-косметических сетей в Украине – Brocard и Bonjour, объединяющих 71 магазин. Сделка делает "Л`Этуаль" крупнейшим специализированным парфюмерно-косметическим ритейлером Украины с долей рынка порядка 60%.

Инвестиционно - девелоперская компания Alacor (связывают с бизнесменом Андреем Адамовским), продала проект МФК "Парк Горького" - ул. Горького, 54 - французскому инвестору SCC. Сумма сделки по неофициальным данным могла составить порядка 80 млн. долл.США.

Сегодня наблюдается готовность банков к открытому диалогу, возможно, заявленные к реализации в 2012 – 2013 годах проекты будут развиваться на условиях кредитного финансирования.

И хотя новых трансакций в 2011 году было мало (в основном банки рефинансировали или реструктуризировали финансирование уже существующих проектов), ритейл остается самым привлекательным для банков сектором недвижимости.

Крупные операторы планируют привлечение финансирования путем размещения акций на IPO. Стратегия развития Arricano Trading Ltd (Кипр), владеющей торговыми центрами в Украине, предусматривает возможность выхода на IPO в 2012-2013 гг."Спортмастер" планирует провести IPO на Лондонской фондовой бирже (LSE) в 2012 году. Компания развивает одноименную сеть спортивных товаров и сеть магазинов мужской и женской одежды O`STIN.
Компания "Руш", владеющая сетью парфюмерно-косметических магазинов "Ева", планирует к середине 2012 года провести размещение акций либо привлечь стратегического инвестора для дальнейшего развития сети. Для привлечения инвестиций может быть продано 20-25% компании.

Крупнейший обувной ритейлер Украины, компания "MTI",  рассматривает возможность размещения акций на Варшавской бирже в среднесрочной перспективе.

Сегмент торговой недвижимости Киева оказался самым устойчивым к влиянию экономического кризиса в Украине и первых продемонстрировал тенденции к восстановлению и стабилизации.

2011 год оказался не настолько продуктивным в плане роста качественного предложения, как ожидалось: ввод большей части объектов перенесен на 2012 год.

Вместе с тем, с начала года возобновились строительные работы по многим "замороженным" проектам, было анонсировано большое количество новых качественных проектов, реализация которых намечена в 2012 – 2014 гг.

Если заявленные проекты будут реализованы и сроки проектов соблюдены, к 2015 году ожидается, что рынок предложения качественной торговой недвижимости столицы Украины увеличится вдвое.

Для новых проектов характерно укрупнение форматов, внедрение качественно новых современных концепций, грамотная синергия торговли и развлечений, позиционирования объектов.

А также вывод на рынок принципиально новых для Киева и Украины форматов: аутлет – центров, ритейл – парков с расширением географии торговых зон – вынос масштабных объектов за черту Киева, развитие проектов

на Левом берегу.  Для операторов рынок торговой недвижимости Киева является очень интересным.

В 2011 году на рынке активно развивались как украинские, так и зарубежные ритейлеры, уже присутствующие в Украине.

За год произошло также и много новых открытий – на рынок Киева вышли международные компании, открыв по одному, а некоторые и по несколько брендовых магазинов.

В отличие от прошлых лет, ритейл стремился развиваться не только в столице, но и активно "шел" в регионы. А региональные операторы "завоевывали" Киев (Амстор, Таврия – В, Varus).

Планы по выходу на украинский рынок в 2012 году имеют многие международные компании.

Подталкиваемые активностью операторов на фоне  дефицита качественных торговых объектов в Киеве, ставки аренды плавно росли.

Свободные помещения в качественных объектах быстро находили арендаторов, и уровень вакантности в целом по рынку на конец года достиг докризисного показателя. 

Не смотря на спорную экономическую ситуацию и все еще сохраняющиеся отголоски кризисных явлений, рынок торговой недвижимости в Украины, в частности, в Киеве, можно охарактеризовать как высоко потенциальный.

Основными стимулами его дальнейшего развития можно считать:

• Высокую плотность населения столицы (в разы превышающая официальную статистику).
• Рост доходов населения, где первое место по уровню зарплат / достатка занимают жители Киева.
• "Историческую" склонность населения к потреблению товаров и услуг, в том числе в сегментах "выше среднего" и "премиум".
• Увеличение уровня розничного товарооборота и объемов потребляемых услуг.
• Высокий интерес отечественных и зарубежных сетей в развитии и расширении, спрос на качественные торговые помещения.
• Дефицит качественной торговой недвижимости, отсутствие "европейских" форматов торговли.
• Инвестиционная привлекательность сегмента по сравнению с прочими секторами недвижимости.
 
 В будущем году рынку профессиональной торговой недвижимости Киева, на наш взгляд, будут присущи такие тенденции:

• Увеличение качественного предложения за счет выхода новых объектов.
• Плавный несущественный рост ставок аренды, так как дефицит качественных площадей все еще сохранится.
• Ре-концепция, перепозиционирование, возможно снижение савок аренды в некачественных и устаревших объектах.
• Стабильно низкий уровень вакантности помещений в качественных торговых центрах.
• Продолжение процесса расширения сетей отечественных и зарубежных операторов, открытие новых торговых точек в Киеве и регионах Украины, приход в Киев новых международных операторов.
• К концу 2012 года – усиление конкуренции как среди арендаторов – торговых операторов (борьба за покупателя, развитие новых форматов сетей), так и среди собственно качественных торговых объектов (возможно, стабилизация арендных ставок), если все заявленные проекты будут успешно реализованы.

Справка RetailStudio.org: ООО Аврора-Девелопмент (Киев) с 2007 года предоставляет услуги в области консалтинга, девелопмента, инвестирования, брокериджа и управления активами в сфере недвижимости.

За 2008-2009 гг. компания разработала свыше 250 тыс. кв.м концепций объектов коммерческой недвижимости Киева и регионов. При брокеридже компании было сдано свыше 25 тыс. кв.м коммерческих площадей, а также продано свыше 45 га земельных участков.

На текущий момент в реализации находится свыше 100 тыс.кв.м коммерческих помещений, свыше 400 га земельных участков, а также более 40 проектов.