В прошлом году прибыль подразделения Tesco, занимающегося недвижимостью, составила 139 млн. фунтов. Для сравнения - по прогнозам в этом году столько же составит прибыль 139-магазинной сети Debenhams.

Под руководством сэра Терри Лихи компания находит и применяет успешные стратегии заработка на своей недвижимости. На прошлой неделе компания увеличила с 5 до 7 млрд. фунтов объем свободных активов, которые предполагается распродать в течение следующих пяти лет. Высвободившиеся средства компания вложит в развитие бизнеса и дивиденды.

Продажа активов - не единственный инструмент работы Tesco на рынке недвижимости. К примеру, розничник реализует проект строительства доступного жилья на 2 000 квартир, из которых около 300 уже построено за несколько последних лет.

Tesco оказался последним из британских розничников, активно зарабатывающим на бурлящем рынке коммерческой недвижимости. Недвижимость в собственности розничников сегодня представляется золотым дном, ресурсом стратегического значения, которыми каждый желает воспользоваться в полной мере.

Существует большое количество способов, с помощью которых розничники используют эти активы для зарабатывания денег - от продажи с последующей арендой у собственных компаний до выхода на рынки ценыых бумаг и учреждения специализированных инвестиционных фондов.

Рынок коммерческой недвижимости стремительно развивается. Капитализация торговой, офисной и промышленной недвижимости с 2004 года стабильно росла в среднем на 20% в год. Причем самой востребованной на рынке категорией являются торговые помещения. За последнее десятилетие их стоимость выросла на 150%.

Инвесторы в недвижимость обожают супермаркеты. По их мнению, в секторе скрывается огромный потенциал благодаря низкой рентной плате: большинство розничников платит немногим более 15 фунтов за квадратный фут (около 161,5 фунтов за кв. м.). Получая контроль над торговой недвижимостью, инвесторы надеются увеличить рентную плату и таким образом нарастить стоимость недвижимости.

Существует три основных способа извлечения прибыли из розничной недвижимости. Исторически самым распространенным методом была продажа с последующей сдачей в аренду, когда розничник продает недвижимость третьей стороне и потом снимает ее. Этот метод, например, использовали Debenhams и Boots.

В рамках такого рода договоренностей продавец продолжает занимать помещение, таким образом предоставляя новым собственникам гарантированную ренту на годы вперед. Критики такого подхода считают подобные операции чем-то наподобие продажи фамильного серебра. С одной стороны, такие операции приносят прибыль в краткосрочной перспективе, но в долгосрочной перспективы они лишают розничных операторов вшироты маневра на рынке недвижимости. Кроме того, розничник может столкнуться с растущими счетами за аренду.

Более тонким методом считается выход на рынок ценных бумаг. Лучшим примером является коммерчески залог, при котором розничник остается собственником  своих объектов. В прошлом году J Sainsbury осуществил такую операцию для 127 своих супермаркетов.

Еще одним способом является создание инветиционных фондов с оптимизированным налогообложением, вся прибыль которых выплачивается в виде дивидендов. Такую схему предложил недавно один из собственников Sainsbury's, Роберт Ченгиз, после неудавшейся попытки продажи компании. Он предложил разбить Sainsbury's на две компании - занимающуюся розничной торговлей и инвстиционный фонд. По его мнению, такая структура бизнеса увеличит рыночную стоимость компании.

Но и такие фонды сталкиваются с проблемами. По британскому законодательству, подобные инвестиционные фонды должны котироваться на бирже. Кроме того, ни один из коропроративных собственников не должден владеть более чем 10% компании. В рамках такой структуры розничники могут потерять контроль над своей собственностью и, опять же, столкнуться с ростом рентной платы.

Из всех возможных вариантов Tesco выбирает самый безопасный вариант. Свободные активы стоимостью 7 млрд. фунтов, которые компания собирается продать в течение следующих пяти лет, отойдут к совместным предприятиям, в которых у компании будет 50-процентный пакет. Это значит, что Tesco сохранит элемент контроля над своими активами (по сути, компания будет арендовать помещения сама у себя). В то же время, компания сможет воспользоваться ростом капитализации своей недвижимости.

Tesco оставит за собой контроль за как минимум 70% своих магазинов, так что ее нельзя обвинить в "продаже фамильного серебра". В настоящее время компания владеет 84% своих магазинов.

Однако, многие считают, что Tesco следует продать больше своих активов. Придерживая в своих руках большую долю свободных активов во время горячего спроса на них, розничник лишает акционеров дохода, - считают они. В качестве примера приводят Sainsbury's, который владеет только 55%магазинов в своей сети.

"70% - это оценочное суждение, за кторым нет экономической теории или расчетов", - говорит Хиггинсон.

Кроме того, аналитики указывают на то, что высокая оценка недвижимости Tesco на самом деле показывает обратное - недооцененность всей группы. Рыночная капитализация Tesco составляет 36 млрд. фунтов. Отнимем стоимость недвижимости - 28 млрд, и получаем 8 млрд., эквивалент девятинедельной выручки. Для розничника, сеть которого охватывает 3 250 магазинов в 12 странах, и годовая прибыль которого сотавляет 2,6 млрд. фунтов, такая оценка явно занижена.

Однако Tesco придерживается осторожного подхода. Многие розничники плохо кончили после распродажи своей собственности, взяв на себя непомерные долговые обязательства. Максимальная норма прибыли в отрасли сотавляет 6%: этого слишком мало, чтобы полагаться на розничную деятельность как на единственный способ выживание в трудные времена. Хорошей подстраховкой в такой ситуации являются свободные активы.

"Свободные активы дают Tesco возможность заимстовать в дальнейшем. В тяжелые времена они (свободные активы) обеспечивают финансовую безопасность и дают компании возможность контролировать свои магазины", - считает Клайв Блэк, аналитик Shore Capital.

С ним соглашается Лихи: "Розничники, арендующие площади, более чувствительны к экономическим обстоятельствам. С момента продажи ритейлер теряет в стоимости своей собственности. Это значительная декапитализация. В краткосрочной перспективе это может не иметь значения, но может обернуться проблемами на витках экономического цикла. Розничникам, владеющим свободными активами, легче выжить", - резюмирует он.

В любом случае, имея на руках свободные активы, сопоставимые с активами Sainsbury's, Wm Morrison и Alliance Boots вместе взятых, Tesco крепко стоит на ногах, заключает издание.