Одной из особенностей киевского рынка торговой недвижимости является неравномерное распределение объектов. В левобережных районах находится всего шесть торгово-развлекательных центров (ТРЦ). Но ситуация изменится уже в этом году. На левом берегу возводятся сразу несколько крупных объектов: уже открыт ТЦ "Квадрат-Аврора", готовятся к сдаче "Материк- Осокорки" и вторая очередь Sky Mall.
По словам управляющего директора компании Concorde Development Валерия Кирилко, помимо левого берега, новые площадки для строительства торговых объектов будут появляться вдоль Московского проспекта и Окружной дороги, где ранее развивали преимущественно проекты специализированных центров (Metro Cash & Carry), а также центров торговли строительными материалами.

Смещение площадок эксперты объясняют, с одной стороны, отсутствием свободных земельных участков в центральной части города, а с другой - относительной дешевизной земельных участков на окраинах и желанием потребителя "не ездить далеко". "Достаточно много участков в центре Киева занято под непрофессиональные торговые площади, и профессиональные участники рынка практически не имеют возможности найти свободный земельный участок. На окраинах же такие участки пока есть, поэтому девелоперы направляют свои усилия именно туда",- отмечает специалист инвестиционно-банковского департамента компании Dragon Capital Алексей Зеркалов.

"Товары существенно подорожали, но, несмотря на это, их потребление развивается, поскольку доходы населения тоже растут. Кроме того, люди живут в кредит и поэтому могут позволить себе многое, а это, в свою очередь, вызывает потребность в появлении все новых торговых и торгово-развлекательных площадей",- говорит директор по развитию девелоперской компании "Днепр-экология" Александр Лашко. 

Еще одной тенденцией столичного девелопмента является увеличение объемов новых проектов торгово-развлекательных центров. Если в 2006 году среди введенных в эксплуатацию центров не было ни одного объекта, арендуемая площадь которого достигала бы 10 тыс. кв. м, то в нынешнем году GLA (полезная торговая площадь) проектов превышает этот показатель. Арендуемая площадь торговых центров, открытие которых ожидается в 2008-2010 годах, будет достигать 50-60 тыс. кв. м и более. К примеру, торговая площадь ТРЦ "Днепровская пристань" составляет 50 тыс. кв. м (ввод второй очереди ожидается этой осенью), ТРЦ "Петровка Молл" - 65 тыс. кв. м (открытие запланировано на 2010 год). В целом, за 2008 год количество площадей в торгово-развлекательных центрах Киева должно вырасти на 74% - до 1,11 млн кв. м. 

Эксперты также отмечают значительный рост привлекательности для операторов рынка торговых и торгово-развлекательных площадок в регионах. Так, по данным консалтинговой компании DTZ, в ближайшие три года самые крупные по размеру полезной торговой площади ТРЦ в Украине - Riviera Shopping City и Forum Kharkiv - будут построены, соответственно, в Одессе и Харькове. Эту тенденцию эксперты и участники рынка объясняют по-разному. Валерий Кирилко считает, что во главу угла здесь ставится желание операторов развивать свой бизнес в крупных городах с большим экономическим потенциалом: "Операторам интересны города-миллионники - Харьков, Днепропетровск, Донецк, Одесса, а также Львов, Запорожье, Севастополь, другие областные и даже районные центры".

В то же время при выходе в регионы у столичных и особенно зарубежных девелоперов могут возникнуть такие же проблемы, как и в Киеве. "На местных рынках держатся девелоперы, связанные с местными властями - там существуют такие же проблемы с землеотводами, как и в Киеве",- говорит Алексей Зеркалов.

В частности, по данным Ъ-девелопмент, в Днепропетровске торгово-развлекательные центры контролируются местными девелоперами, представляющими финансово-промышленные группы "Приват", "Алеф" и Rainford (исключение составляет разве что Dafi). Так, значительная часть торговых и торгово-развлекательных центров в городе спроектировано и построено компаниями "Дольник и Ко" Александра Дольника и ПФК "Спарта" Геннадия Аксельрода, которые близки к мэру Днепропетровска Ивану Куличенко.  

Конкурентная среда  

Несмотря на значительный рост торговых и торгово-развлекательных площадей, количество игроков на рынке торговой недвижимости не увеличивается. Эксперты объясняют это сложными бюрократическими процедурами и коррупцией при отводе земли под строительство нового объекта. "Новых игроков как таковых на рынке нет. Новые инвесторы не могут выйти на рынок из-за трудностей, связанных с землеотводами. Например, шведская сеть IKEA не может пробиться ни в Киев, ни во Львов. Так, в Киевской области IKEA присмотрела для себя участок земли, а местный совет сообщил, что не может выделить именно этот участок и предложил другой. Но компания не согласилась на это предложение, ведь ее аналитики уже подсчитали, что им подходит только этот участок",- говорит Алексей Зеркалов.

При этом, по его словам, рынок торговой недвижимости Киева "достаточно тесный".  "Конкуренция растет, что вынуждает искать новые способы привлечения покупателей. В связи с этим в торгово-развлекательных центрах растет так называемая зона развлечений",- отмечает господин Зеркалов. По мнению экспертов, зона развлечений, хотя и приносит меньший доход с площади, но при этом способна увеличить посещаемость ТРЦ на 30-40%. Например, в 2005 году территория отдыха в ТРЦ "Аладдин" выросла на 25%.

Ярким примером эффективности развлекательной зоны является ТРЦ "Караван", первый в Украине центр формата shopping-mall,- "одноэтажный торговый центр плюс место для гуляний". В зону развлечений ТРЦ входит единственный в Украине профессиональный закрытый круглогодичный ледовый каток площадью 1 113 кв. м, восемь ресторанов быстрого питания, детский развлекательный центр площадью 1 527 кв. м, кинотеатр на пять залов (1,2 тыс. посадочных мест), боулинг (10 дорожек), казино, компьютерный клуб, салон красоты, солярий, японский ресторан, спортивный ресторан-гриль и несколько кофеен. По данным собственников ТРЦ "Караван", его средняя посещаемость в будний день составляет около 25 тыс. человек, в выходной - 45-50 тыс. человек.

Эксперты отмечают, что формат shopping-mall, принятый в ТРЦ "Караван", получает распространение в столице и регионах. В частности, в 2008-2009 годах в Киеве планируется сдать в эксплуатацию два крупных ТРЦ, которые будут работать в этом формате - Sky Mall и ТРЦ "Петровка Молл". Кроме того, Karavan Group уже построила ТРЦ "Караван" в Харькове, запланирован к сдаче ТРЦ "Караван" в Запорожье. В формате shopping-mall работает и ТРЦ "Вавилон" в Днепропетровске. 

Арендные ставки 

Отведение больших площадей под развлекательную зону обуславливает высокие ставки аренды в торгово-развлекательных центрах. По разным оценкам, средняя ставка аренды в торгово-развлекательных центрах Киева в течение года увеличилась на 30-50%. "Стоимость аренды площадей в торговых центрах Киева составляет 15-20 дол./кв. м в месяц для якорных арендаторов и 50-200 дол./кв. м - для остальных. Средняя ставка аренды в киевских объектах торговой недвижимости в конце 2007 года составила около 80 дол./кв. м, а средняя цена продажи одного квадратного метра торговой недвижимости в конце прошлого года достигла 6 тыс. дол.",- отмечает Валерий Кирилко. 

Рост арендных ставок эксперты объясняют несколькими причинами: отсутствием широкого предложения качественных площадей на рынке торговой недвижимости Киева, постоянными переносами сроков сдачи торговых центров в эксплуатацию, стремительным ростом розничного товарооборота, приходом в Украину российских и зарубежных торговых сетей. "Наблюдается ощутимое превышение спроса на качественные торговые площади над предложением. Заполненность торговых центров Киева остается такой же высокой, как и в 2006 году. Доля свободных помещений составляет 5%, практически во всех торговых центрах свободных площадей нет вообще. Пустующие помещения остаются только в ряде неудачных проектов. Кроме того, повышается качество создания и управления ТРЦ и увеличиваются сроки окупаемости проектов вследствие увеличения себестоимости строительства",- отмечает господин Кирилко.

"С повышением ставок аренды напрямую связана проблема рентабельности проекта - чем выше были расходы на проект, тем больше арендная ставка",- говорит Алексей Зеркалов. По его словам, рентабельность профессионально построенных ТРЦ составляет около 50% в год. "Можно констатировать, что строительные материалы и земля подорожали, но подорожала и аренда. В ближайшие три-пять лет уровень рентабельности ТРЦ не изменится",- считает господин Зеркалов.

Эксперты расходятся во мнениях относительно предела повышения ставок аренды в торгово-развлекательных центрах. "Уровень роста арендных ставок имеет одно главное ограничение - маржу арендатора. Когда арендатор понимает, что в связи с повышением ставки маржа выходит за пределы установленного коридора, он неизбежно оставляет ТРЦ. Это теоретический подход. Практический - денежная масса давит на рынок, а рынок этот опыт не усвоил. В какой-то момент эти вещи уравняются. Рано или поздно арендодатели будут вынуждены снижать ставки аренды за счет более высокой организации технологического процесса в ТРЦ",- уверен Александр Лашко. По мнению же Валерия Кирилко, учитывая количество торговых площадей, анонсированных к вводу в эксплуатацию до 2010 года, стабилизации уровня арендных станок можно ожидать не ранее этого срока. "Появление новых торговых центров в 2008 году не повлияет на уровень арендных ставок",- считает он. 

По прогнозам экспертов, основные тенденции развития рынка торговой недвижимости в ближайшие несколько лет сохранятся. Сейчас в Киеве ведется строительство 15 торговых центров общей арендной площадью около 500 тыс. кв. м. До 2010 года появятся новые проекты и форматы, существенно увеличится площадь новых торговых центров. Ожидается появление новых типов торговых центров - региональных, пауэр-центров, крупных специализированных центров. Однако соотношение спроса и предложения в ближайшие годы не изменится - следовательно, не изменятся и уровень арендных ставок и показатель вакантных площадей. 

Крупнейшие торговые центры, сдача которых запланирована на 2008-2010 годы 

Источник: DTZ  

Крупнейшие торговые центры, строительство которых было завершено в 2006- 2007 годах

Объект	Город	GLA (тыс. кв. м)	Девелопер
"Караван" первая и вторая очередь)	Харьков	41,35	Karavan Group
Donetsk City	Донецк	31	Domus
"Большевик" 30,2	Киев	30,2	"Продагросервис"
MOST City Centre	Днепропетровск	25,29	"Aкта"
"Сады Победы"	Одесса	20	Tavria-V
Sky Mall (первая очередь)	Киев	18	Panorama Group
"Солнечная галерея" (первая очередь)	Кривой Рог	14	Panorama Group
"Флагман" (первая очередь)	Запорожье	12	Panorama Group

Источник: DTZ 

Трудный дисконт 

Одним из самых популярных в развитых странах, но не востребованным в Украине форматом крупного торгового центра являются аутлеты, где товары продаются на 30-70% дешевле. Такие объекты располагаются в удаленном от центра районе либо за городом. Операторами аутлет-центров являются компании-производители одежды и обуви, бытовой техники и электроники, строительных и отделочных материалов. Низкий уровень цен обеспечивается за счет расположения центров в районах с небольшой арендной платой за землю, скромного оформления магазинов и минимального количества обслуживающего персонала. 

Эксперты называют три причины, почему в Украине не развивается формат аутлет-центров: отсутствие ритейлеров, способных обеспечить функционирование таких торговых центров; сложные процедуры землеотвода в Киеве и регионах; отсутствие культуры посещения аутлет-центров, обусловленное желанием совершать покупки вещей в центральных районах города. "Аутлет-центры - это формат, удобный для 'одноэтажной Америки'. Там многие живут в пригородах, почти все жители имеют автомобили - а значит, и возможность передвигаться на большие расстояния",- говорит директор по развитию девелоперской компании "Днепр-экология" Александр Лашко. По его словам, формат аутлет-центра может развиваться в Украине при усилении тенденции строительства малоэтажного жилья в пригородах. "В этом случае перспективные направления для строительства аутлет-центров - окрестности Киева, а также участки вдоль трасс Днепропетровск-Запорожье, Донецк- Макеевка",- считает господин Лашко. 

Региональная политика 

Крупные девелоперы активно осваивают сегмент коммерческой недвижимости в  регионах. Их привлекает наличие свободных земельных участков для строительства крупных торговых центров, а также ненасыщенность рынка на фоне роста благосостояния жителей.  

Самым привлекательным украинским городом для строительства торгово- развлекательных центров (ТРЦ) до сих пор остается Киев, где ставки аренды самые высокие среди украинских городов. По состоянию на начало года в ТРЦ, расположенных в центральных районах города они составляли от 65 дол./кв. м до 215 дол./кв. м и 30-50 дол./кв. м в районах, удаленных от центра. Правда, строить новые объекты в Киеве с каждым годом все сложнее, так как почти все земельные участки с выгодным расположением выкуплены либо застроены. Владельцы, которые приобрели на них права ранее, не спешат расставаться с принадлежащей им землей, постоянно растущей в цене.

Строительство коммерческих объектов в столице также осложняется высокой стоимостью строительных работ. "В 1994-1998 годах удачно расположенные ТРЦ в столице окупались за два-три года. В 1998-2006 годах этот показатель увеличился до трех-пяти лет. А к 2009 году он вырастет до семи лет",- отмечает генеральный директор компании "Конкорд Девелопмент" Валерий Кирилко. Это вынуждает участников рынка более активно развивать проекты в регионах.

Немаловажным аргументом в пользу выгодности региональных ТРЦ служит рост доходов проживающих в них жителей, а также интерес со стороны сетевых операторов продуктового и одежного ритейла.  Большинство участников рынка выходят в регионы, создавая совместные предприятия с местными операторами. Как правило, в альянсах одна из компаний обладает мощным финансовым ресурсом, а другая - земельными участками или административный ресурсом, с помощью которого возможно эти участки получить. Например, объединили свои активы в недвижимости один из крупнейших производителей алкоголя днепропетровская компания "Алеф" Вадима Ермолаева и Станислава Виленского и киевский оператор складской и офисной недвижимости FIM Group. Для строительства и управления объектами торговой и жилой недвижимости совместную компанию в середине прошлого года создали бывший днепропетровский губернатор Сергей Касьянов и генеральный директор киевской строительной компании "Градострой" Виктор Власов. 

В компании "Конкорд Девелопмент" составили рейтинг крупных украинских городов по показателю привлекательности развития объектов коммерческой недвижимости, в частности ТРЦ. Вторым по привлекательности городом после Киева для строительства коммерческой недвижимости в "Конкорд Девелопмент" называют Одессу. На последующих местах в рейтинге разместились Днепропетровск, Донецк, Харьков, Запорожье и Львов. 

Одесса

Среднестатистический одессит разово тратит на покупку продуктов питания, предметов личной гигиены и бытовой химии 19- 20 дол. При этом по европейским меркам экономически целесообразно начинать в городе строительство крупного ТРЦ при средней сумме чека 9 дол. Ставки аренды в торговых центрах Одессы составляют 20-80 дол./кв. м. Крупнейшими объектами торговой недвижимости в Одессе являются построенные в 2004-2005 годах ТЦ "Афина", "Европа", "Вузовский", ТЦ на Среднефонтанской. В прошлом году в городе был сдан в эксплуатацию ТЦ "Сады Победы" (20 тыс. кв. м).

В "Конкорд Девелопмент" прогнозируют, что до конца 2008 года объем торговых площадей в Одессе увеличится в 1,5 раза. Крупнейшим объектом, который будет сдан в этом году, является ТРЦ "Ипподром" (площадь 60 тыс. кв. м; девелопер - Acteeum Group). 

Днепропетровск

После Киева и Одессы наиболее привлекательным для формата ТРЦ эксперты считают Днепропетровск. Среди украинских городов-миллионников именно в Днепропетровске активно строятся объекты торговой недвижимости: сейчас в городе насчитывается порядка 40 объектов, позиционирующих себя как ТЦ (для сравнения: в Киеве на начало 2008 года их было лишь 33). Крупнейшими торговыми комплексами являются "Мост-Сити", "Вавилон", "Новый центр" и "Мириада". Последний объект стал пилотным торгцентром компании ICD Investments, которая намерена построить целую сеть по всей Украине. 

Донецк

Вслед за Днепропетровском по привлекательности следует Донецк, где ставки аренды на торговые площади составляют от 32 до 137 дол. Крупнейшими ТРЦ в Донецке являются "Донецк-Сити", "Золотое кольцо", "Белый лебедь". В прошлом году в Донецке не было введено в эксплуатацию ни одного торгового центра. 

Харьков

В отличие от Донецка, активно развивается рынок торговой недвижимости в Харькове, где на сегодня функционируют 20 ТРЦ. В ближайшее время в Харькове начнут развиваться более крупные по размеру проекты, которые постепенно будут переходить к мультиформату - появлению помимо продуктовых ритейлеров еще и сетевых торговцев электроникой и бытовой техникой, спорттоварами, мебелью.

Так, компания Multi Development в партнерстве с местным инвестором UCDC развивает проект объекта Forum Kharkiv общей полезной площадью 90 тыс. кв. м. О намерении построить ТРЦ в Харькове и на его окраине - в районе кольцевой дороги - заявил один из крупнейших розничных операторов мира Auchan Group. 

Запорожье

Шестое место в рейтинге "Конкорд Девелопмент" - у Запорожья. Крупнейшие ТРЦ в городе - "Украина", "Пальмира Плаза", "Космос-сити" и "Амстор". В этом году девелопер "Панорама Груп" планирует открыть на набережной Днепра торговый центр общей площадью 50 тыс. кв. м. О своем интересе к Запорожью заявляет и израильский конгломерат Africa-Israel Льва Леваева: в центре города инвестор построит многофункциональный комплекс на 150 тыс. кв. м, основой которого будет большой ТРЦ.

Львов

Единственный из крупных украинских городов, в котором, по словам Валерия Кирилко, нет ни одного крупного профессионального ТЦ, является Львов. В городе насчитывается всего 4 тыс. кв. м площадей в торговых центрах. Крупнейшими в городе ТЦ на сегодняшний день являются универмаг "Львов", ТЦ "Шувар" и "Магнус". В то же время в ближайшие годы во Львове ожидается сдача в эксплуатацию четырех крупных проектов - Окружного ТРЦ на просп. Красной Калины (24 тыс. кв. м), торгово-офисного центра на ул. Липецкой (30,5 тыс. кв. м), Retail Park (27,8 тыс. кв. м) и регионального ТРЦ площадью около 80 тыс. кв. м.