В пику

По данным аналитиков международной консалтинговой компании "Colliers  International (Украина)" (г.Киев; в 1997 г.; консалтинг в сфере  недвижимости; более 60 чел.), с начала 2008 г. в некоторых торговых центрах  (ТЦ) Киева арендные ставки увеличились в среднем на 20-40%. Таким образом, в активно посещаемых ТЦ арендные ставки для магазинов площадью 100-300 кв.м составляют 150-250 дол. за 1 кв.м в месяц (максимальными остаются ставки на торговые площади в ТРЦ "Караван", "Глобус", "Мандарин-Плаза" и "Материк"), в менее посещаемых - 70-80 дол. за 1 кв.м в месяц. При этом большинство экспертов отмечают, что арендные ставки в столичных ТЦ ко второму полугодию 2008 г. достигли пика - по этому показателю Киев (а в некоторых торговых объектах на Крещатике арендные ставки достигают $300-600 за 1 кв.м в месяц) давно обогнал такие столицы, как Будапешт, Варшава, Прага и др. В частности, по словам Йоланты Куц-Боровской, руководителя проекта компании "1849 PLC" (г.Киев; управляет киевским ТЦ "Пирамида", реализует проекты в Черновцах, Полтаве, Ровно; с 2006 г.; 30 чел.), в Варшаве средняя арендная ставка в ТЦ составляет 45 евро за 1 кв.м в месяц, в Праге - 60 евро, в Будапеште - 90 евро за 1 кв.м в месяц. "Существующий уровень арендных ставок в Киеве обусловлен исключительно дефицитом торговых площадей. Собственники действующих ТЦ стремятся "снять сливки" с рынка до того, как наступит его насыщение", - объясняет сложившуюся ситуацию Александр Черницкий, первый заместитель председателя правления ЗАО "Мандарин-Плаза" (г.Киев; девелопмент; компании принадлежат БЦ "Парус", МФК "Мандарин-Плаза", ТРЦ "Континенталь"; с 2000 г.; более 250 чел.).

Как объясняют эксперты, дефицит торговых площадей и, соответственно, низкий (2-3%) уровень вакантности почти во всех ТЦ высокого класса заставляет арендаторов бороться за наиболее ликвидные помещения, что, в свою очередь, и приводит к повышению ставок аренды. При этом ритейлор не может компенсировать повышение арендных ставок, увеличив стоимость товара. "Существуют рекомендованные цены поставщика (владельца марки), в рамках которых работает франчайзер. Свободно оперировать наценкой мы не имеем права по контракту", - сетует Георгий Шалдырван, директор компании Maratex (г.Киев; франшиза на реализацию ТМ Esprit, Peacocks, Palmers, Aldo, Spring, Hugo Boss; с 2002 г.; 350 чел.).

В свою очередь, девелоперы ТЦ увеличение арендных ставок оправдывают тем, что украинские ритейлоры зарабатывают больше денег, чем их европейские коллеги (за счет повышения торговых наценок), а значит, и арендную плату могут платить большую. Ритейлоры с утверждением девелоперов, естественно, не согласны и считают повышение ставок аренды заведомо "убийственным". "Реальная прибыль ритейла после уплаты таможенных сборов и при честной торговле составляет 5,9% чистой выручки. Поэтому увеличение арендных платежей до 30% от чистой выручки ритейлоров убьет бизнес или заставит его работать по "черным" схемам", - утверждает Георгий Шалдырван.

Третья сила

Интересно, что, несмотря на ропот ритейлоров и уж тем более - на финансовый кризис, аналитики компании Colliers International снижение арендных ставок на торговые площади в киевских ТЦ в 2009 г. не прогнозируют. По их мнению, насыщение рынка и, как следствие, уменьшение ставок произойдет не ранее 2011-2012 гг., когда существенно возрастет количество вводимых в эксплуатацию торговых площадей.  Вместе с тем Сергей Сергиенко, управляющий партнер международной компании CB Richard Ellis (г.Киев; консалтинг в сфере коммерческой недвижимости; с 2008 г.; 30 чел.), призывает экспертов отнестись к влиянию кризиса на украинский рынок недвижимости более серьезно. "Доступность кредитных средств для семейных бюджетов резко снизилась (в связи с постановлением НБУ N319 от 13.10.08 г., которым наряду с другими мерами ограничено потребительское кредитование. - Ред.). Самый сильный удар нанесен группам товаров не первой необходимости, особенно тем, которые отличаются высокой ценой за единицу товара (крупная бытовая техника, мебель, электроника, дизайнерская одежда, игрушки и т.п.). А поскольку именно арендаторы, реализующие эти товары, приносят две трети арендного дохода ТЦ, это удар и по существующему уровню арендных ставок", - говорит эксперт.

Эксперты прогнозируют, что сокращение розничного товарооборота не ограничится какой-то определенной группой товаров. "Оборот будет сокращаться во всей торговле: по непродуктовым группам - минимум на 20%, по продуктовым - на 10%. Поэтому на нынешних условиях арендаторы доработают максимум до конца 2008 г. В январе-феврале 2009 г. досрочное расторжение договоров аренды арендаторами может достичь 50%, поскольку при снижающемся обороте они просто не смогут оплачивать такую дорогую аренду", - утверждает Денис Хрусталев, управляющий директор компании "Евросеть Украина" (г.Киев; торговля электроникой; 420 торговых точек; с 2004 г.; 2,5 тыс.чел.).

Отметим, что возможное резкое снижение платежеспособного спроса со стороны арендаторов - не секрет для управляющих ТЦ. "Арендаторы уже интересуются, возможно ли снижение арендных ставок. Пока мы сохраняем статус-кво и не планируем ничего менять, поскольку считаем, что падение оборотов у розницы -  это пока только паника, а не реальное положение дел. Но, возможно, через два месяца я признаю, что был наивен и самонадеян", - шутит Александр Черницкий. Девелопер называет несколько причин, которые, по его мнению, позволяют его компании вести себя подобным образом. Во-первых, "Мандарин- Плаза" работает с арендаторами luxury-сегмента, во-вторых, на рынке по- прежнему много желающих занять освободившиеся площади в профессиональных ТЦ. "Конечно, мы не сможем удержать арендаторов от досрочного расторжения договоров. И, естественно, мы не хотим стоять пустыми. Но последние годы у нас на каждое помещение было по трое желающих (причем реализующих товары одной и той же группы). И пока нам будет кем заменить "выбывших" арендаторов, арендные ставки меняться не будут. В любом случае, до конца этого года они точно не изменятся", - уверяет г-н Черницкий.

Поиск компромисса

Но ритейлоры не разделяют оптимизма арендодателей. "Нам предлагают проекты (приглашают в арендаторы. - Ред.), которые будут введены в эксплуатацию в 2009-2010 гг. По многим из них на следующий год уже подписаны договоры. Резкого снижения арендных ставок мы не почувствовали, но и повышения однозначно не будет - никто из ритейлоров не заплатит больше. То есть ставки останутся на прежнем уровне, и ТРЦ уже соглашаются на них, особенно в регионах", - говорит Денис Дедов, франчайзинг-менеджер MTR Group Ltd. (г.Харьков; дистрибуция товаров ТМ Motor, Tom Tailor, Broadway, Replay; в сети - более 500 чел).

По его словам, разумный уровень арендных ставок, например, для их компании выглядит следующим образом: Киев - 100 дол. за 1 кв.м в месяц (с учетом НДС и эксплуатационных платежей), города-миллионники - 50 дол. за 1 кв.м (сейчас - 100 дол.), областные центры (с населением 200-300 тыс.чел.) - 35 дол. за 1 кв.м (сейчас - 35-40 дол.).

"Единственным вариантом для выживания обеих сторон (и ритейлоров, и собственников ТЦ) является снижение арендных ставок не менее чем на 50%, причем для всех товарных групп", - озвучивает позицию арендаторов Денис Хрусталев. Ритейлор уверен, что арендные ставки пойдут вниз с начала 2009 г., и понимание неизбежности этого процесса, по его словам, приходит уже и к собственникам ТЦ. Например, в регионах Украины появление таблички "Аренда" на торговых точках центральных улиц - уже не редкость, и количество предложений увеличивается с каждым днем. "Может произойти обвал бизнесов, переформатирование сетей локальных операторов. Для спасения своего дела операторы начнут продаваться частями, а то и полностью. На рынок придут новые игроки, которые вряд ли поймут и примут фиксированную ставку (это неоправданно высокий риск для торгового бизнеса). Приемлемый уровень арендных платежей - это 11-20% чистой выручки арендатора. Разница между 11% и 20% заключена в сути бизнеса компании, размере магазина, обороте. Но 20% - это потолок", - объясняет Георгий Шалдырван.  На самом деле собственники ТЦ, конечно, понимают, что снижением базовой ставки арендной платы они могли бы помочь своим арендаторам выжить как бизнесу. "Кризис может дать быстрый толчок к пониманию экономики бизнеса друг друга. Переход на уровень отношений, при котором базовая ставка покрывает только эксплуатационные расходы (сейчас это в среднем 6-7 дол., которые платят арендаторы дополнительно к базовой ставке. - Ред.), а "плавающая" часть привязана к обороту арендатора, возможен. Но это перспектива ближайших пяти лет", - подтверждает Сергей Сидоренко, директор по маркетингу дочернего предприятия "Край Проперти" (с.Беспечна, Сквирский р-н, Киевская обл.; девелопмент сети ТРЦ "Магелан", управление активами, строительство, проектирование; с 2002 г.; 80 чел.).

Вместе с тем в ближайшей перспективе арендаторы могут ожидать снижения ставок благодаря "экономическому обоснованию". "На самом деле ставки для разных арендаторов в Киеве и так колеблются в диапазоне $15-200 за 1 кв.м. Если мы считали арендатора необходимой частью нашего проекта, то готовы были идти на уступки, и продолжаем такую политику. Чем более прозрачным будет бизнес арендатора (для нас), тем на большие уступки он сможет рассчитывать", - говорит г-н Сидоренко. Интересно, что на усиление общей прозрачности, как на побочный эффект кризиса, рассчитывают и ритейлоры. В частности, они надеются, что новые игроки, которые начнут приобретать операторов ритейла, оказавшихся на грани банкротства в условиях кризиса, наведут порядок. А именно - будут платить "белую" зарплату, проходить "по- белому" таможню, закроют убыточные торговые точки и т.д. В этом случае действующие торговые центры окажутся перед выбором: либо выводить арендные отношения из тени (когда арендная плата вносится наличными, выплачивается из "серых" доходов и т.д.), либо превратить свои объекты в "базары под крышей", запустив в них местных торговцев. В результате, как прогнозируют эксперты, разница между средними ставками аренды в Киеве и в регионах, а также в самой столице в зависимости от района и уровня проекта, может становиться все более существенной, тем самым укрепляя пока новую для украинского рынка торговых площадей тенденцию - дифференциацию ставок в зависимости от класса ТЦ.