На сегодняшний день на украинском рынке наблюдается массовое появление крупных объектов коммерческой недвижимости и появление новых девелоперов. Такие девелоперские компании, успешно реализовав свой первый проект, пройдя нелегкий практический путь исправления ошибок и решения проблем, соответственно приобретя бесценный опыт, стремятся наращивать свой потенциал, привлекая чужие средства в реализацию новых проектов. Поэтому времени заниматься управлением на своих объектах у девелоперов/собственников не остается.

Нет и особого желания заниматься управлением в силу того, что:

• в сравнении с девелопментом управление – это невысокодоходный бизнес,
• управленческие технологии до конца непонятны и трудоемки,
• создавать свою управленческую команду затратно и невыгодно для одного – двух объектов Собственника, т.к. целесообразность содержания управленческого персонала наступает при больших масштабах управления и мн.др.

Поэтому пред собственником встает вопрос – управлять объектом самому или за определенную плату привлечь профессионалов. Более рациональным решением будет привлечение к работе профессиональной компании, которая предоставит полный комплекс услуг по управлению, грамотно решит организационные процессы, возьмет на себя ответственность за техническую и коммерческую эксплуатацию здания, увеличивая при этом его капитализацию.  Также немаловажной стороной управленческой компании является то, что именно она создаст собственнику и арендаторам высокий уровень комфорта и безопасности, совмещая при этом международные стандарты и знание местных технических особенностей организации и правил эксплуатации здания. В итоге, собственник получает грамотное выполнение главной задачи – создание имиджа единого комплекса с соответствующим уровнем сервиса и качеством предоставляемых товаров и услуг для арендаторов и посетителей.

«Украинская торговая гильдия» имеет немалый опыт управления офисными и торговыми площадями, в послужном списке компании – более 110 000 м.кв. в управлении. «Наша компания занималась управлением в таких известных объектах, как ТЦ «Городок», ТЦ «Пирамида», торгово-офисный комплекс «Макрос», ТЦ «Новый континент» и др. Наша управленческая структура, как правило, привлекалась Собственником на стадии ввода объекта в эксплуатацию, когда перед ним очень остро вставал вопрос быстрой и качественной организации процессов жизнедеятельности на новом объекте. При этом перед нами ставились задачи операционного управления - обеспечение идеальных условий для осуществления арендной деятельности на его объекте.

Сегодня ситуация на рынке оказания управленческих услуг кардинально поменялась. Если ранее собственник экономил и старался минимизировать операционные расходы даже в ущерб качеству предоставляемых арендаторам услуг, то сегодня качественно изменился сам уровень арендаторов и их отношение к управляющей компании. Арендаторы хотят получать сегодня высококачественное обслуживание и готовы платить за управление немалые средства. Уровень операционных расходов на сегодняшний день такой, что позволяет из них оплачивать вознаграждение управляющей компании. Поэтому могу сказать, что хоть услуга управления достаточно новая, но уже востребована  нашим рынком.

«Украинская Торговая Гильдия» рекомендует всем собственникам начинать сотрудничество с управляющей компанией еще на стадии разработки концепции и проектирования с дальнейшим обязательным сопровождением Управляющей компанией строительства объекта недвижимости, что приведет к значительной экономии средств Собственника при эксплуатации объекта в будущем. Привлечение управляющей компании на ранних стадиях разработки проекта заключается в предостережении собственника от ненужных ошибок и оптимизации всего процесса создания девелоперского проекта.
 
Основными преимуществами привлечения УК на ранних стадиях являются:

1. Инвестиционные характеристики здания (стоимость услуг эксплуатации здания и возможные доходы Собственника от сдачи объекта в аренду) закладываются на этапе его проектирования и возведения, а ответственность за их достижение возлагается на управляющую компанию.
2. Профессиональная УК уже на этапе создания бизнес-плана объекта может просчитать стоимость оборудования, материалов, соответствующих выбранному классу здания, и подобрать наиболее оптимальный вариант.
3. На этапе рабочего проектирования специалисты профессиональной УК выявят несоответствие между классом здания и планируемой инженерной инфраструктурой, если таковое присутствует в проекте, и вовремя устранят его, что позволит Собственнику не только сэкономить на текущей покупке оборудования, но и уменьшить стоимость дальнейшей его эксплуатации. Если же объект уже построен, то несоответствие классности здания и инженерной инфраструктуры устранить очень сложно.
4. Нередко Собственник не может грамотно контролировать процесс строительства. В результате возникает увеличение сметной стоимости строительства (практически в 99% случаях при возведении объектов коммерческой недвижимости возникает завышение сметной стоимости), а в дальнейшем – и увеличение расходов на эксплуатацию построенного здания. УК проконтролирует процесс  строительства с точки зрения будущей эксплуатации, соблюдая интересы собственника, оградит его от  ошибок строителей и не допустит, в конечном счете, удорожания эксплуатации будущей недвижимости.
5. Наличие профессионалов в здании является серьезным конкурентным преимуществом при сдаче площадей в аренду. Арендатор, скорее всего, отдаст предпочтение профессионально управляемому зданию. Ведь на протяжении всего периода аренды ему придется общаться не с владельцем площадей, а именно с УК, которая обслуживает деятельность арендатора, решает текущие проблемы, ведет договорные отношения.
6. Привлечение управляющей компании освобождает собственника от необходимости создания собственной структуры по управлению своими активами.
7. Управляющая компания, осуществляющая коммерческое управление, профессионально выполнит основную задачу – выполнение оптимального баланса между расходами по содержанию здания и доходами, получаемыми в результате рационального управления ими, максимизировав при этом прибыль от эксплуатации объекта.
8. Привлечение управляющей компании снижает следующие риски Собственника: риск ликвидности, риск снижения доходности, риск имущественного ущерба.

Цель профессиональной управляющей компании в перспективе – это управление объектом на протяжении всего периода его жизни. Это управление всем циклом жизнедеятельности объекта недвижимости в интересах собственника. В рамках управления недвижимым имуществом хочу разграничить функции собственника и управляющей компании: за собственником остаются функции принятия стратегических решений, контроля качества исполнения и получение дивидендов, управляющая компания осуществляет полное оперативное управление объектом и действует от собственного имени.

В условиях нашего рынка на сегодняшний день триединой задачей такого оперативного управления, которое осуществляет «Украинская Торговая Гильдия», является: коммерческое управление объектом, управление технической эксплуатацией объекта недвижимости и управление маркетингом.

Коммерческое управление объектом включает в себя: управление денежными потоками, ведение вопросов аренды, организация взаимодействия с пользователями, содействие владельцу объекта недвижимости в вопросах страхования, внедрение современных систем управления, осуществление консультаций и рекомендаций по организации и управлению парковкой.
Управление эксплуатацией объекта недвижимости (facility management) включает в себя: контроль приемки объекта в управление и эксплуатацию от строительного генерального подрядчика, управление технической эксплуатацией объекта недвижимости, санитарно - гигиеническое управление, обеспечение всеми ресурсами эксплуатации здания с целью минимизации затратной части, планирование и составление бюджета, управление безопасностью объекта и управление энергозатратами. 

И управление маркетингом заключается в разработке и реализации стратегии продвижения объекта недвижимости, а также в непрерывном маркетинговом аудите деятельности объекта.

Вышеперечисленные услуги относятся к наиболее востребованному сегодня формату управленческих услуг. Результатом профессионального подхода к решению таких задач является: достижение максимальной доходности в процессе эксплуатации объекта недвижимости, сохранение и повышение стоимости здания в течение всего периода управления, достижение и сохранение максимально высокого рейтинга объекта на рынке коммерческой недвижимости.

Вышеперечисленный объем задач в равной мере относится, и к офисным центрам, и к торговым центрам. Но естественно, что в зависимости от класса офисного помещения (А, B, С) и класс управляющей компанией, ее инструментарий и средства  будут разными. В свою очередь деятельность УК может повлиять на присвоение зданию того или иного класса (что в свою очередь окажет влияние на доходы собственника).

На Западе все объекты недвижимости давно управляются профессионалами. Там Управляющие компании отвечают за весь комплекс финансовых, административных и технических вопросов. Владельцам остается только получать доход. У нас все не так просто. Рынок только развивается. Между тем, переложить львиную долю забот о торговом или офисном центре на профессионалов – довольно привлекательная перспектива. Потому что высокопрофессиональная УК  - это компания, которая имеет богатый практический, а не только теоретический  опыт. И в силу этого опыта она знает, что недвижимость - это прибыльный бизнес, а не «недвижимые вложенные деньги». И именно она сбережет недвижимое имущество и, по возможности, сделает его более ликвидным на рынке, быстро и выгодно сдаст площади, увеличит чистую прибыль и обеспечит собственнику стабильный и длительный доход.

На сегодняшний день «Украинская торговая гильдия» принимает участие не только в создании объектов коммерческой и жилой недвижимости в Украине, но и приглашена поучаствовать в создании проектов и за рубежом. В 2005 году «Украинская Торговая Гильдия» вышла на рынок Грузии, разработав концепцию многофункционального комплекса площадью более 100 тыс.м.кв. в Тбилиси. В феврале 2006 года компания была привлечена в качестве консультанта по созданию концепции реорганизации промзоны в Москве. Результатом работ стала разработка более 900 тыс.м.кв. коммерческих и жилых площадей в столице России.

Работая с проектами еще на этапе анализа участка или разработки концепции, мы рекомендуем нашим заказчикам подключать управляющую компанию уже на этих стадиях создания девелоперского проекта. А не только на этапе эксплуатации. Предлагая свои услуги управления, мы, в первую очередь, хотим  уберечь Собственника от непоправимых ошибок и ненужных затрат в ходе выполнения проекта, когда еще можно избежать нежелательных результатов. Иначе говоря, мы предлагаем  владельцу помещений свою ответственность за сохранность его собственности и ее грамотную эксплуатацию. 

Справка RetailStudio.org: «Украинская Торговая Гильдия» - специализированная консалтинговая компания, ведущая проекты в области коммерческой и жилой недвижимости: от покупки земельного участка до управления недвижимостью. Компания занимает  81% на рынке консалтинга коммерческой недвижимости. Проектный портфель «Украинской торговой гильдии» включает все виды недвижимости: торговую, офисную, складскую, гостиничную и жилую. Компания является действительным членом Ассоциации торговых центров Украины.